咨询律师 找律师 案件委托   热门省份: 北京 浙江 上海 山东 广东 天津 重庆 江苏 湖南 湖北 四川 河南 河北 110法律咨询网 法律咨询 律师在线 法律百科
我的位置:110网首页 >> 资料库 >> 案例分析 >> 民商类案例 >> 合同纠纷案例 >> 查看资料

使用“曾用名”签订房屋买卖合同导致无法过户如何定性

发布日期:2020-06-07    作者:姚志斗律师

案情简述:2020-06-07,原告与“乙”签订了《房屋买卖协议》,购买“乙”位于6号按揭房屋。双方约定按照该房屋原有价格即753,172元确定房款。因该房屋尚有贷款未结清,原告向“乙”支付了房屋总价35%的首付款263,172元、“乙”已经偿还的房屋贷款196,438.54元、房屋内的办公设备折价20,389.46元,合计480,000元。原告与“乙”签订房屋买卖协议后,原告以“乙”名义继续向银行偿还房屋贷款,直到2011年9月,偿还贷款本金490,000元,利息145,326.79元,合计635,326.79元。在房屋贷款全部还清后,原告要求“乙”配合办理房屋初始登记,并办理房屋变更登记手续,但“乙”以各种理由推诿,迟迟不办理相关手续。2012年8月,在原告多次催告“乙”办理相关手续的情况下,“乙”才被迫告知原告他本人叫丙,“乙”是其当年以自己的头像乙的身份信息办理的居民身份证。丙未考虑以后办理房屋登记会出现障碍,以乙身份证购买了诉争房屋,向原告出卖时隐瞒了这一事实。而原告在购买约定房屋时,出卖人“乙”所持居民身份证与《A市商品房买卖合同》上记载的身份信息,居民身份证信息一致,造成原告无法分辨,而与之签订了《房屋买卖协议》,并依约履行了合同义务。现原告已经按照《房屋买卖协议》付清全部房款,由于作为出卖人的丙身份信息虚假无法完成房屋初始登记,更无法完成房屋过户登记,使原告订立合同时的目的无法实现。乙向被告丙出借身份信息,对于造成原告的合同目的无法实现负有不可推卸的责任。现原告为维护自身合法权益,特诉至法院。
        律师认为:代理,指代理人以被代理人的名义实施民事法律行为。代理具有如下特征:1、代理关系中存在三方当事人,即代理人、被代理人和民事活动的相对方;2、代理人以被代理人的名义从事民事活动,行为人在以他人名义进行民事活动中,应向相对人表明其系代理他人从事民事活动。本案中,首先,乙没有任何委托丙买卖房屋的意思表示和实际行为,乙自始自终并未通过丙缔结法律行为,丙并未得到乙的授权;其次,在《A市商品房买卖合同》和《房屋买卖协议》的签订和履行过程中,丙并未向B公司和甲告知其是以乙的名义与他们签订房屋买卖合同,而是让合同相对方认为其就是乙,两次房屋买卖行为中,不存在三方当事人,均只有两方当事人,即B公司和“乙”(即丙)、“乙”(即丙)和甲。再次,两次房屋买卖行为中,丙没有代理乙从事民事活动的意思表示,《A市商品房买卖合同》签订完毕后,丙以其财产支付房屋首付款,偿还了部分住房贷款;在与甲签订了《房屋买卖协议》后,丙将诉争的房屋交付给甲使用,整个民事活动中,丙都是以房屋购买者和房屋所有者的身份出现在合同相对人的面前,不存在丙为乙谋利的法定代理条件。综上,丙与乙不存在代理关系,丙冒用乙的身份进行房屋买卖不构成代理,两次房屋买卖行为应认定为丙的个人商业行为。既然两次房屋买卖行为中,丙都是以其自身的意思表示对诉争房屋进行处分,两次房屋买卖都是丙的个人行为,与乙并无关联,那么《A市商品房买卖合同》的合同双方应为丙和B公司,《房屋买卖协议》的合同双方应为丙和甲,基于《A市商品房买卖合同》和《房屋买卖协议》产生的权利和义务,应由丙个人承担。 
        关于《A市商品房买卖合同》和《房屋买卖协议》的效力问题,《中华人民共和国合同法》第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效”。合同是否具有效力,与合同是否依法成立息息相关,依法成立的合同,必须符合以下条件:1、当事人在订立合同时具有相应的民事行为能力或民事权利能力;2、合同当事人的意思表示真实;3、合同不违反法律或者社会公共利益。本案中,要明确《房屋买卖协议》的效力,首先必须确定《A市商品房买卖合同》的效力。关于《A市商品房买卖合同》的效力,第一,《A市商品房买卖合同》的合同双方是丙和B公司,丙作为成年人,具有完全民事行为能力,B公司作为合法登记的企业法人,具有订立合同的民事行为能力。第二,丙冒用乙的身份订立《A市商品房买卖合同》,但丙此后支付房屋首付款、偿还住房贷款及将诉争房屋交付甲使用的行为,说明购买诉争房屋是丙的真实意思表示;对于B公司而言,是否因丙冒用乙的身份订立合同,导致B公司意思表示不真实,从而导致合同无效或可撤销?B公司作为诉争房屋的出售方,其是否出售房屋,主要考虑购买人的购买力、是否能够按时足额支付购房款,并不以购买人的身份作为其是否出售房屋的标准,其是否出售诉争房屋与买方的身份之间没有必然联系,丙冒用乙的身份与B公司签订《A市商品房买卖合同》,并不足以使B公司的意思表示不真实,也不足以使《A市商品房买卖合同》为无效或可撤销的合同。此外,B公司在庭审中陈述无论是丙借乙的身份信息与其签订合同,还是乙本人与其签订合同,B公司都认可房屋买卖合同的效力,说明B公司签订《A市商品房买卖合同》是其真实意思的表示。第三,从丙冒用乙的身份订立《A市商品房买卖合同》后果来看,丙根据合同约定支付了房款并偿还贷款,其行为并未对社会经济秩序造成损害,也未损害社会公共利益或他人的经济利益。综上,无论是从B公司和丙的意思自治进行评判,还是从维护社会交易稳定进行衡量,《A市商品房买卖合同》都是有效的合同。 
        《A市商品房买卖合同》为有效合同,合同相对方为丙和B公司,那么,丙有权根据其签订《A市商品房买卖合同》所获得的权利,依法对诉争房屋进行处分。此后,丙再次以乙的身份与甲签订《房屋买卖协议》,并将诉争的房屋交付甲使用,甲对该《房屋买卖协议》予以认可,该《房屋买卖协议》符合合同的生效要件,同样为有效合同。丙与甲签订《房屋买卖协议》后,甲按约定支付了丙购房款项、偿还了银行贷款,已实际履行合同中约定的义务,现甲要求丙继续履行该协议,可予以支持,丙有义务排除产权登记障碍,协助甲办理房屋产权登记手续,但按《房屋买卖协议》的约定,在办理房屋过户变更登记手续中产生的费用,由甲承担。如乙因丙的冒用行为而造成损害,乙可另行向丙主张权利。
法院判决:
        一、《A市商品房买卖合同》的合同双方为第三人B公司和被告丙,《房屋买卖协议》的合同双方为原告甲和被告丙。 
        二、原告甲与被告丙之间的《房屋买卖协议》为有效合同。 
        三、被告丙继续履行《房屋买卖协议》,在本判决生效之日起30日内协助原告甲办理房屋过户变更登记手续,依法应缴纳的费用,由原告甲承担。 
        四、驳回原告甲的其他诉讼请求。
相关法条:《中华人民共和国合同法》 
        第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 
        依法成立的合同,受法律保护。 
        第四十四条:依法成立的合同,自成立时生效。 
        法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。 
        第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 
        当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 
        第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》 
        第一百四十二条:法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。

没找到您需要的? 您可以 发布法律咨询 ,我们的律师随时在线为您服务
  • 问题越详细,回答越精确,祝您的问题早日得到解决!
发布咨询
发布您的法律问题
香港推荐律师
蒋釆颖律师
香港香港
李大贺律师
河南郑州
陈铠楷律师
四川成都
蒙彦军律师
陕西西安
谢瑞君律师
广东广州
郝廷玉律师
河北石家庄
江林律师
湖北武汉
雷衍祥律师
广东深圳
苏佰林律师
黑龙江哈尔滨
热点专题更多
免费法律咨询 | 广告服务 | 律师加盟 | 联系方式 | 人才招聘 | 友情链接网站地图
载入时间:0.08788秒 copyright?2006 110.com inc. all rights reserved.
版权所有:110.com

九色优选 | 跳跳猪 | 聚聚玩 | 有赚网 | 聚享游 | 快乐赚